En un mercado inmobiliario en plena recuperación tras seis años de estancamiento, Buenos Aires presenta diversas opciones de compra de departamentos hasta u$s100,000, tanto en usados como en desarrollos en pozo, cada una con sus particularidades y atractivos.
Además, la reintroducción de los créditos hipotecarios ha comenzado a impulsar una mejora en los valores de publicación y precios de cierre, especialmente en unidades por debajo de los u$s100.000. El impacto completo de estos créditos en el sector aún está por ser evaluado en los próximos meses.
En el mercado de inmuebles usados por este valor, se pueden encontrar departamentos a la venta de uno o dos ambientes en cualquier barrio de CABA, así como unidades de tres ambientes en barrios como Almagro, Parque Patricios y Mataderos. En Lugano, incluso es posible adquirir departamentos de cuatro ambientes, lo que ofrece una conveniente relación entre espacio y precio.
Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), en desarrollos inmobiliarios en pozo, la oferta se amplía considerablemente, permitiendo la compra de departamentos de hasta dos dormitorios en casi todos los barrios. «Sin embargo, los compradores deben esperar la conclusión de las obras para poder habitarlos o alquilarlos. Es crucial prestar atención a los costos iniciales de inscripción del inmueble, subdivisión de propiedad horizontal y escrituración, que suelen ser más elevados. Además, muchos desarrolladores incluyen cláusulas de mayores costos en los contratos, lo que puede impactar significativamente el valor final a pagar», aclara.
El Microcentro porteño ofrece una combinación inigualable de precio y ubicación, especialmente atractiva para quienes opten por utilizar la línea de créditos de tasa privilegiada disponible para comprar en esta área. Actualmente, se pueden encontrar oficinas desde u$s25.000 en zonas como Tribunales, presentándose como una oportunidad única para los inversores.
García Malbrán subrayó la importancia de revisar el Reglamento de Copropiedad para determinar si el edificio permite uso residencial además del comercial, lo cual podría incrementar la rentabilidad y la demanda del inmueble. «En este contexto, el Gobierno porteño decidió reevaluar el plan de reconversión del Microcentro (medida que varios desarrolladores tomaron con desagrado), buscando transformar oficinas y hoteles en soluciones habitacionales y ampliando así el mercado de alquileres», dijo.
La reintroducción de los créditos hipotecarios comenzó a impactar en los precios de las propiedades
Por las calles de la ciudad
En el mercado de inmuebles usados en CABA por menos de u$s100.000, se pueden encontrar departamentos de tres ambientes de aproximadamente 60 metros cuadrados en barrios como Boedo, Colegiales, Almagro y Villa del Parque. En Belgrano y Recoleta, es posible adquirir unidades de dos ambientes de alrededor de 37 m2, mientras que en Caballito y Palermo hay departamentos de tres ambientes de aproximadamente 50 m2.
Además, en barrios como Constitución, San Telmo, Mataderos y Villa Lugano, se pueden encontrar departamentos de cuatro y cinco ambientes de aproximadamente 90 m2.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario Porteño, estimó que hay menos de 20.000 departamentos en CABA por menos de u$s100.000. «Las mejores oportunidades se encuentran en Caballito, Palermo y Flores Norte (zona Plaza Irlanda), debido a su excelente ubicación, conectividad, áreas comerciales, espacios verdes, colegios y seguridad. Estos factores hacen que estos departamentos sean altamente demandados por compradores que buscan una inversión sólida en un mercado inmobiliario competitivo», señaló.
Este rango de precios es el principal foco de interés para los compradores, y se anticipa que las unidades comenzarán a escasear pronto, especialmente si los créditos hipotecarios siguen impulsando el mercado, que ya muestra una tendencia ascendente. Según los últimos reportes del Colegio de Escribanos porteños hasta abril, las escrituras totales aumentaron un 32,2% en comparación con el mismo período del año anterior.
En barrios como Almagro, Barrio Norte, Belgrano, Caballito, Chacarita, Colegiales, Flores, Núñez, Palermo, Recoleta y Villa Crespo, se cuentan cerca de 10.000 unidades publicadas en los principales portales por debajo de este valor.
«Se pueden encontrar menos de 400 unidades de cuatro ambientes o más, destinadas principalmente a uso residencial. Hay cerca de 1.200 unidades de tres ambientes, y las opciones predominantes para inversión y renta son los departamentos de uno y dos ambientes, con más de 4.600 y 3.200 unidades respectivamente en estos barrios», detalló Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades.
Los inmuebles son vistos como un resguardo de valor, especialmente en un contexto de alta inflación
Qué tipo de departamento se busca
Los departamentos en este rango de precios son atractivos tanto para quienes buscan financiar su compra con crédito hipotecario como para aquellos con ahorros disponibles. Los inmuebles son vistos como un resguardo de valor, especialmente en un contexto de alta inflación. Además, la demanda se enfoca en propiedades con bajas expensas, espacios abiertos, balcones, patios y buena luminosidad.
Los inmuebles en CABA siguen representando una oportunidad notable, ya que, a pesar de los aumentos en los costos de construcción en dólares en los últimos seis meses, estos incrementos aún no se reflejaron del todo en el precio de venta de las unidades, tanto usadas como nuevas.
«Esto es una gran oportunidad para quienes tienen ahorros en dólares, ya que se anticipa que los precios de las propiedades aumenten gradualmente. Además, aquellos que puedan obtener un crédito hipotecario podrían realizar una inversión sólida, comprando a precios potencialmente inferiores al costo real del terreno y la construcción, con cuotas similares al alquiler y una probable apreciación del valor del inmueble a largo plazo», explicó García Malbrán.
En CABA todavía se pueden encontrar departamentos por menos de u$s60.000, con una alta demanda, especialmente en barrios céntricos. La derogación de la Ley de Alquileres generó un mercado de inversores interesados en comprar para alquilar, dado que los alquileres ofrecen un retorno atractivo. Además, la actualización trimestral del Índice de Precios al Consumidor (IPC), aceptada por el mercado, brinda a los propietarios la seguridad de que su rentabilidad no se verá afectada.
Características atractivas
Ante todo, se percibe que los precios de los inmuebles en CABA están en un nivel mínimo y se espera que aumenten en los próximos 24 meses. Los argentinos valoran los ladrillos como un refugio seguro de valor, especialmente en un contexto de alta inflación en dólares, donde se anticipa que en unos meses se podrán comprar menos m2.
Suelen preferirse departamentos con salida al frente y sin cochera, ya que este espacio puede aumentar el precio de compra hasta un 20% en algunos casos. Gran parte de la demanda opta por unidades en inmuebles sin tantos amenities para evitar el alto costo de las expensas, que aumentaron más de un 250% interanual.
Desde el sector inmobiliario estiman que hay menos de 20.000 departamentos en CABA por menos de 100.000 dólares
Chej Muse ñadió: «En cuanto a la disponibilidad de departamentos por menos de u$s60.000 existen casi 4.000 unidades destinadas a vivienda y cerca de 700 oficinas comerciales en este rango de precio. Estos inmuebles son ampliamente demandados, principalmente para primera vivienda».
Precios y barrios con mejor calidad-precio
La reintroducción de los créditos hipotecarios comenzó a impactar en los precios, «que se mantienen en un nivel mínimo pero muestran signos de comenzar a subir gradualmente», dijo Chej Muse.
Dependiendo del uso y del segmento buscado, varios barrios ofrecen una excelente relación calidad-precio, especialmente dentro del presupuesto de menos de u$s100.000. Un ejemplo destacado es el nicho de unidades de 1 ambiente, donde aún se encuentran oportunidades atractivas. En barrios como Belgrano, Palermo, Recoleta y Núñez, se pueden encontrar departamentos usados al frente con balcón desde u$s59.000 en los dos primeros y desde u$s62.000 y u$s70.000 respectivamente en los últimos dos. Esta oferta comprende más de 500 unidades en total por debajo de los u$s100.000, lo que refleja una excelente proporción entre valor de mercado y rentabilidad esperada.
«La demanda por estos inmuebles sigue siendo alta debido a su accesibilidad en precio y ubicación, atrayendo tanto a compradores que buscan una vivienda propia como a inversores interesados en el mercado de alquileres», concluyó Vázquez Blanco.